Szerző: dr. Demény Zoltán, 2023. november 04.
Közös lónak túrós a háta- tartja a mondás, és bizony ez nincs másként a közös tulajdonnál sem, amely igen gyakran a konfliktusok melegágya.
A közös tulajdon megszüntetése iránti igény a tulajdonostárs alanyi joga, amelyről lemondani nem lehet. Az e jogról való lemondás semmis, annak azonban nincs akadálya, hogy a felek a megszüntetés módját akár a megszüntetés lehetőségének korlátozásával, szerződésben szabályozzák. Továbbra is igaz, hogy ez a jog az alanyi jogok gyakorlásának az általános korlátai között gyakorolható. Ha a közös tulajdon megszüntetése iránti igény érvényesítése joggal való visszaélést valósítana meg, vagy ellentétes lenne a jóhiszemű és tisztességes joggyakorlás követelményével, a bíróság a közös tulajdon megszüntetése iránti keresetet elutasítja.
Fontos szabály, hogy a közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik.
A Kúria elnöke által felállított Új Ptk. Tanácsadó Testület szerint az „alkalmatlan idő” kifejezés értelmezési tartománya elég széles ahhoz, hogy bármely természetű körülmény megalapozhassa az alkalmatlan idő kifogását. Olyan körülmény azonban, amely tartós vagy állandó jellegű, nem lehet a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasításának az alapja. A közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasításának az alapját a Ptk. 5:83. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezés alapján csak időlegesen fennálló, azaz belátható időn belül megszűnő körülmények képezhetik. A közös tulajdon megszüntetésének a joga a tulajdonostárs erős (tulajdoni) jogosítványa, amely csak kivételesen eshet korlátok alá. Állandósult körülmények, tartósan fennálló helyzet az alkalmatlan idő kifogását nem alapozhatják meg; ilyen esetben a közös tulajdont a bíróságnak meg kell szüntetnie. Az alkalmatlan idő kifogására nem hivatkozhat az a tulajdonostárs, akinek a magatartása súlyosan összeférhetetlen (Ptk. 1:3. §). Az „alkalmatlan idő” kifogását nemcsak a felektől független, hanem az egyik vagy a másik félhez kapcsolódó ok is megalapozhatja. Így többek között megalapozhatják instabil piaci viszonyok (jelentős áringadozás vagy időleges piaci helyzetek), kialakulatlan használati viszonyok, személyes és szociális körülmények, családvédelmi szempontok, vagy akár az is, ha az adott helyzetben a bíróság nem talál észszerűen alkalmazható megszüntetési módot (például mert nincs kilátás eredményes árverésre). A bíróság az alkalmatlan idő kifogásának megalapozottságát az adott perben számba jöhető megszüntetési módok körében vizsgálja. A vizsgálat szempontjából a releváns időpont a bíróság döntésének az időpontja. Amennyiben a bíróság a közös tulajdon megszüntetése iránti keresetet az alkalmatlan idő kifogása alapján utasította el, a megszüntetést kérő tulajdonostárs a körülmények megváltozásával ismét keresetet terjeszthet elő. A joggal való visszaélés tilalmának az alkalmazását mindemellett, annak generálklauzula jellegére tekintettel, a Ptk. szabályai sem zárják ki. A joggal való visszaélés tilalma az alanyi jog gyakorlásának a jog társadalmi céljához kötött korlátja, így önmagában a tulajdonostárs szociális és személyes körülményei a közös tulajdon megszüntetését kérő tulajdonostárs joggyakorlásának visszaélésszerűségét nem alapozhatják meg.
A közös tulajdon megszüntetése iránti perekben nem érvényesül maradéktalanul a kérelemhez kötöttség elve, tekintettel arra, hogy a Ptk. 5:84. § (6) bekezdése a bíróság számára egyetlen korlátot állít fel: „…nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik”. A bíróság ezért a Ptk. 5:84. § (1)-(5) bekezdéseiben írtak szerint köteles megvizsgálni az egyes megszüntetési módok alkalmazásának lehetőségét.
A megfelelő megszüntetési mód kiválasztása csak akkor lehetséges, ha a bíróság a felek nyilatkozatát minden egyes megszüntetési mód tekintetében beszerzi. E szerint már a perfelvételi szakban tisztázandó, hogy van-e olyan megszüntetési mód, amelynek az alkalmazása ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik, illetve van-e a közös tulajdon megszüntetésének olyan módja, amelynek alkalmazásában a felek egyetértenek. Ha a tulajdonostársak a perben egyezően nyilatkoznak a közös tulajdon megszüntetésére és annak módjára vonatkozóan, azt az őket az anyagi jog szabályai szerint megillető rendelkezési jogon alapuló olyan egybehangzó akaratnyilatkozatnak kell tekinteni, ami a bizonyítás kereteit meghatározza.
A felek egybehangzó akaratnyilatkozatának hiányában a törvényben meghatározott sorrend szerint vizsgálni kell a közös tulajdon megszüntetésének valamennyi módját. Ennek során azonban nem kizárt, hogy a bíróság arra a következtetésre jut, hogy például a törvényben a közös tulajdon megszüntetésének elsődleges módjaként szabályozott természetbeni megosztásra nincs lehetőség a felek együttműködésének hiánya miatt.
A következő cikkben az egyes megszüntetési módokat vesszük górcső alá.