Szerző: dr. Demény Zoltán, 2023. november 04.
Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetén tizenöt, ingó dolog esetén tíz éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja.
Az elbirtoklás a tulajdonjog megszerzésének eredeti módja. Elsősorban azon a megfontoláson alapul, hogy aki tulajdonjogával hosszabb ideig nem él, a tényleges birtokossal szemben nem érdemel jogvédelmet. Egyrészt közömbösségét a tulajdonjogával való felhagyásként (vagy legalábbis nem az elvárt magatartás tanúsításaként) értékeli a jog, másrészt hosszú idő elteltével a tulajdonjog bizonyítása nehéz, megnyugtató eredményre többnyire nem vezet, és a tulajdon, valamint a jogalap nélküli birtok huzamos ideig való fennállása által keltett látszat eltérése bizonytalan helyzetet eredményez a forgalomban.
Lényeges megfontolás továbbá, hogy a hosszabb ideig fennálló helyzetekhez az érintettek igazodnak, döntéseiket erre építik, és a késedelem az – elbirtoklás esetében a tulajdoni – igény érvényesítésével ezt a helyzetet egyre inkább megerősíti. Az eredeti tulajdonos részéről a tulajdoni igény érvényesítésének jogi lehetősége így azon helyzet felszámolását jelentené, amely olyan érintettek döntéseinek az alapja volt, akik elvárható módon többet nem tehettek a tényleges helyzet megismerése és feltárása érekében. Az ő helyzetüket is érintő igény érvényesítése jelentősen veszélyeztetné a bizalomvédelmet. Az elbirtoklás intézménye – kilátásba helyezve a tulajdon megszerzésével, a birtokállapot végleges rögzülését és ezzel tulajdoni tárgyként az átruházhatóságot – ezen túlmenően arra ösztönöz, hogy az erre hajlandó személyek akár befektetések árán is hasznosítsák az egyébként tulajdonukat nem képező dolgokat, ami a gazdasági és össztársadalmi érdekeket szem előtt tartva követendő cél. E szempontok egyike sem lenne talán önmagában elegendő az elbirtoklás jogintézményének alátámasztásához, együtt azonban mégis a birtokos tulajdonszerzésének elismerésére vezetnek.
Az elbirtoklással az elbirtokló tulajdonszerzése – és ezzel egyidejűleg a tulajdonos tulajdonjogának megszűnése – az elbirtoklás feltételeinek megvalósulásával, a törvény erejénél fogva (ipso iure) következik be. Ehhez külön nyilatkozat, eljárás, határozat, ingatlanok esetében ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nem szükséges. Ahhoz azonban, hogy az elbirtokló a tulajdoni igényét érvényesítse (például az ingatlan-nyilvántartásba magát tulajdonosként bejegyeztesse) vagy tulajdonjogát mások felé igazolja, szükséges, hogy tulajdonszerzését a bíróság az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonosokkal szemben indított perben megállapítsa.
Az elbirtoklás az elbirtokló tulajdonszerzésével megszünteti az eredeti tulajdonos tulajdonjogát. Bár a tulajdonjog megszerzése elbirtoklás esetén a törvény erejénél fogva következik be, ennek következményei harmadik személyek irányába (ideértve a hatóságokat is) csak akkor vonhatók le, ha ezt a bíróság az eredeti (bejegyzett) tulajdonossal szembeni perben hozott ítélettel megállapítja. Bár a bírói gyakorlat elfogadja azt a megoldást is, hogy ha az eredeti tulajdonos és a szerző fél a jogváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére alkalmas alaki és tartalmi kellékekkel rendelkező okiratba foglalja az elbirtoklást, akkor a tulajdonjog megszerzése ezen a jogcímen a felek által kiállított okirat alapján kerüljön bejegyzésre (EBH2006. 1551.)
Nem lehet a dolognak egy részét elbirtokolni, így a fődologgal alkotórészi kapcsolatban lévő dolog sem birtokolható el. Ebből adódóan nem birtokolható el továbbá az az épület, amely azzal a telekkel együtt képez ingatlant, amelyen áll. Épületnek a tulajdonjoga a telektől függetlenül elbirtoklással is csak abban az esetben szerezhető meg, ha az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként van felvéve (ami az alkotórészi kapcsolatot megszüntette). Az épület és a telek elváló tulajdonjoga csak a Ptk.-ban meghatározott esetekben, a tulajdonos rendelkezése alapján vagy az építkező és a telektulajdonos megállapodása alapján jöhet létre, elbirtoklás ilyen helyzethez nem vezethet.
Az elbirtokló mint ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdont szerző személy bejegyzés hiányában is tulajdonossá válik. A Ptk. 5:175. §-ában foglalt rendelkezés szerint azonban a tulajdonjogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy az őt bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű szerzővel szemben. Ez kihat mindazok jogszerzésére is, akik a jogosultságukat tőle származtatják. Mivel az elbirtoklással ipso iure szerez tulajdont az elbirtokló, az elbirtoklással való tulajdonszerzés nem minősül a dolog elidegenítésének. Ebből következik az is, hogy a dolgon fennálló (akár dologi hatályú) elidegenítési és terhelési tilalom nem akadálya az elbirtoklással való tulajdonszerzésnek. Ha azonban jogszabály tulajdonszerzési korlátozást fogalmaz meg, a tulajdonszerzési korlátozás az elbirtoklásra is kiterjed. Ha valaki törvényi korlátozás folytán nem szerezhet tulajdont a dolgon, az – eltérő jogszabályi rendelkezés hiányában – a tulajdonjog megszerzésének valamennyi formájára kiterjed. Az elbirtoklással való tulajdonszerzés eredeti jellegéből következik az is, hogy a dolog tulajdonjogának elbirtoklásával megszűnnek a harmadik személynek a dolgot terhelő olyan jogai, amelyek az elbirtokló birtokának megszerzése előtt keletkeztek, és amelyekre nézve az elbirtoklás ideje szintén eltelt, kivéve, ha az elbirtokló a harmadik személy jogának fennállása tekintetében nem volt jóhiszemű. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett terhek és jogok az elbirtoklás következtében azonban nem szűnnek meg, azok az elbirtokló által megszerzett tulajdonjogot terhelik tovább.
Jogutódlás az elbirtoklásban
Az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely jogelődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. A Kúria 1/2014. Polgári jogegységi határozata a Ptk. alkalmazása körében is fenntartotta a PK 6. számú kollégiumi állásfoglalását, amely szerint a birtokos jogutódja a saját elbirtoklásának idejéhez csak akkor számíthatja hozzá azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült, ha az elődje elbirtoklás útján még nem szerezte meg a tulajdonjogot. Ha a jogelőd a tulajdonjogot elbirtoklással megszerezte, és a jogutódnak a jogelődtől származtatott birtoka van, a jogutód elbirtoklása a saját birtoklásának a ténye alapján nem állapítható meg.
Az elbirtoklás kizártsága
Aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot. Az elbirtoklás útján való tulajdonszerzéshez a jog nem várja el az elbirtokló jóhiszeműségét, azonban kizárja annak a lehetőségét, hogy elbirtoklással megszerezze a dolog tulajdonjogát az, aki a dolog birtokához bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott. Azt, hogy a birtokot valaki erőszakos vagy alattomos úton szerezte-e, a magánjog általános elvei, elsősorban a jóhiszeműség és tisztesség követelménye fényében lehet értelmezni azzal, hogy az általános társadalmi értékelést kifejező jóhiszeműség és tisztesség követelményébe ütköző helyzet nem feltétlenül minősül erőszakos vagy alattomos magatartásnak.
Erőszakos vagy alattomos magatartás olyan tudatosan csalárd vagy ártó cselekvés lehet, mint például a tilos önhatalom, a megtévesztés vagy a jogellenes fenyegetés. A bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton szerző féllel szemben az elbirtoklással való tulajdonszerzés lehetőségét a jog megtagadja. Ennek elsődleges oka az, hogy az ilyen magatartások jogvédelemben nem részesülhetnek. Ugyanakkor nem kizárt az, hogy ezeknek a személyeknek a jogutódjai, ha egyébként maguk a birtok megszerzésével nem valósítják meg ezeknek az elbirtoklást kizáró magatartásoknak valamelyikét, elbirtoklóként tulajdont szerezzenek a dolgon. Az erőszakos vagy alattomos úton való birtokszerzést és így a szerző fél számára az elbirtoklás kizártságát az a magatartás is megvalósíthatja, amelyet a birtokot megszerző fél nem az eredeti tulajdonos, hanem más személy sérelmére követ el.
Az ingatlanok elbirtoklását kizáró szabályként a Ptk. változatlanul úgy rendelkezik, hogy nem lehet megszerezni ingatlan tulajdonjogát akkor, ha az elbirtoklás feltételei a földnek csak egy részére állnak fenn, és a föld nem osztható meg.
A föld megoszthatóságának feltételként való előírása nem jelenti azt, hogy csak önállóan kialakítható ingatlant lehet elbirtokolni. Ez a rendelkezés csupán azt akadályozza meg, hogy az elbirtoklás útján olyan ingatlan jöhessen létre, amely egyébként nem felel meg a telekalakítási szabályoknak. A bíróságot, amikor az elbirtoklással való tulajdonszerzést megállapítja, a telekalakítási szabályok is kötik, és az ítélet nem hozhat létre olyan helyzetet, amely a jogszabályokkal ellentétes. Így a szomszéd telekből is elbirtokolható olyan sáv, amely telekalakítással a másik ingatlanhoz kapcsolható, ha ennek eredményeként a területében csökkentett fennmaradó ingatlan egyébként önálló ingatlan marad (nem csökken például ennek eredményeként a területe a telekalakítási szabályokban előírt minimális területnagyság alá, vagy nem szűnik meg a kapcsolódása közúthoz). Mivel az ingatlanok az ingatlan-nyilvántartásban helyrajzi szám alatt és az ingatlan-nyilvántartási térkép által rögzítetten vannak nyilvántartva, továbbá a tulajdonjog tárgya az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként és helyrajzi szám alatt felvett jószág lehet, elbirtoklással sem jöhet létre olyan ingatlantulajdon, ami az ingatlan-nyilvántartásban nincsen önálló ingatlanként nyilvántartva, vagy amelynek kialakítása nem felel meg a telekalakítási szabályoknak. Így, ha csak az ingatlan egy részére állnak fenn az elbirtoklás feltételei, az elbirtoklással való tulajdonszerzés előkérdése lesz annak a kérdésnek a megválaszolása, hogy az elbirtoklással érintett ingatlanrész önálló telekalakítással önálló ingatlanként kialakítható-e, és így az ingatlan-nyilvántartásba felvehető-e, vagy a telekhatárok módosításával (telekhatár-rendezés) az elbirtokló ingatlanához csatolható-e. A bíróság ezért az elbirtoklással való tulajdonszerzés megállapítása előtt – ha a föld egy részének elbirtoklásáról van szó – elvi telekalakítási engedélyt szerez be, és csak akkor állapítja meg az elbirtoklással való tulajdonszerzést, ha az építésügyi szabályok alapján a telekalakítás lehetséges.