Szerző: dr. Demény Zoltán, 2023. november 04.
A Ptk. a közös tulajdon megszüntetése kapcsán egy sorrendiséget szabályoz. A meghatározott sorrendiség a bíróság érdemi döntésének tartalmával szemben azt a követelményt támasztja, hogy az ítéletben meg kell indokolni: a bíróság miért nem a sorrendben előrébb álló megszüntetési módot vagy módokat választotta. Ha például a természetbeni megosztás alkalmazására azért nem került sor, mert a felek egyező előadása szerint az ingatlan műszaki megosztásra alkalmatlan, annak legalább az ítélet indokolásából ki kell derülnie. Nézzük sorrendben az egyes megszüntetési módokat.
Természetbeni megosztás:
A közös tulajdon megszüntetésének a felek érdekeit általában a legkevésbé sértő módja a közös tulajdon természetben való megosztása. Természetbeni megosztással lehet fenntartani leginkább az érték- és érdekegyensúlyt is. Ezért általában a tulajdonostársak érdeke is az, hogy ha a műszaki feltételek adottak, a közös tulajdonnak a természetbeni megosztás útján való megszüntetésére törekedjenek. A szabályozás is ezt a megszüntetési módot tekinti elsődlegesnek, amely a továbbra is alkalmazható bírói gyakorlatban úgy jelenik meg, hogy ha a közös tulajdonban álló ingatlan természetbeni megosztásának feltételei fennállnak, a megszüntetési módtól eltérni csak kivételes esetben indokolt.
Ilyen kivételes, az egyébként műszakilag lehetséges természetbeni megosztástól eltérő megoldás alkalmazását megalapozó indok lehet, ha a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna vagy a rendeltetésszerű használatot gátolná. Így a tulajdonostársak körülményeire és a megosztással kialakítható ingatlanok eltérő forgalmi értékére és használhatóságára tekintettel a természetben egyébként megosztható ingatlan is egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adható.
A közös tulajdon természetben való megosztása például akkor, ha dologösszesség tárgyain áll fenn közös tulajdon, történhet a dologösszességben lévő dolgok egyenként egy-egy tulajdonoshoz rendelésével vagy kisebb egységekre bontásával, egyedi dolgok esetében pedig azzal, hogy egy dologból úgy alakítanak ki új dolgokat, hogy a tulajdonostársak az újonnan létrejövő dolgokat a korábbi tulajdoni hányaduk fejében megkapják. Ha az adott dologra vonatkozó jogi szabályozás meghatározott feltételekhez vagy közigazgatási engedélyhez köti azt, hogy a dologból új dolgokat alakítsanak ki, vagy az új dolgok kialakítása függ ilyen körülményektől, ezeket a bíróságnak is figyelembe kell vennie.
Ezen túlmenően nyilvánvalóan figyelembe kell venni az adott dolog természetes tulajdonságait is. Így például ingatlanon fennálló közös tulajdon természetben való megosztása esetében a megosztás feltétele nemcsak az, hogy az ingatlan (elsősorban lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, épület stb.) műszakilag megosztható legyen, hanem az is, hogy a jogszabályok (például a telekalakításra vonatkozó szabályozás) lehetővé tegyék az ingatlanoknak a közös tulajdon tervezett megosztás szerinti kialakítását. Ez a közös tulajdon bíróság általi megszüntetésére is vonatkozik: az a tény, hogy bíróság jár el, nem mentesít a közjogi és közigazgatási eljárások betartása alól.
Ez azt jelenti, hogy a bíróság ingatlanok esetében csak az ingatlanok tervezett megosztás szerinti kialakításához szükséges eljárás lefolytatása után, a jogerős hatósági engedélyek birtokában hozhat ítéletet, tehát ekkor a per során kell a hatósági eljárásokat is lefolytatni. A közös tulajdonban álló ingatlan természetbeni megosztásához szükséges közigazgatási engedély beszerzése az igénylő fél feladata. A bíróságnak a határozatában kell rendelkeznie arról is, hogy harmadik személyeknek a természetben megosztott dolgot terhelő jogai miként terheljék a megosztás során létrejövő új dolgokat.
Tulajdoni hányad megváltása:
A természetbeni megosztásra sok esetben nincs lehetőség, vagy a bíróság azért tekint el az alkalmazásától, mert jelentős mértékben sértené a felek – vagy legalábbis valamelyik fél – érdekeit. A közös tulajdon megosztásának gyakori módja ezért, hogy valamelyik tulajdonostárs magához váltja (megvásárolja) a másik (többi) tulajdonostárs tulajdoni hányadát. Ha ez a felek megállapodásán alapul – azaz a tulajdonostársak között a tulajdoni hányad átruházására irányuló szerződés jön létre -, a kérdés általában nem okoz gondot (itt, tulajdonostársak közötti átruházásról lévén szó, nem érvényesül törvényi elővásárlási jog sem), ha azonban a bíróság szünteti meg ilyen módon a közös tulajdont, a bíróságnak két érdekkonfliktussal is szembesülnie kell.
Az egyik abban rejlik, hogy ha több tulajdonostárs (vagy akár mindegyikük) hajlandó magához váltani a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadát, akkor el kell dönteni, hogy melyikük legyen erre jogosult. A másik érdekkonfliktust pedig azok a helyzetek rejtik, amelyekben az egyik tulajdonostárs kérelmére másik tulajdonostársat akarata ellenére kellene arra kötelezni, hogy az előbbi tulajdonostárs tulajdoni hányadát váltsa magához. A Ptk. ehhez annyi támpontot ad, hogy a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelő ellenérték fejében adhatja a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába, és akkor választhatja a közös tulajdon megszüntetésének ezt a módját, ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt. A közös tulajdon megszüntetésének ehhez a módjához a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése csak abban az esetben mellőzhető, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.
A közös tulajdon megszüntetése során a másik (többi) tulajdonostárs illetőségét tehát csak akkor lehet az ingatlant vagy egy részét birtokában tartó tulajdonostárs beleegyezése nélkül ennek a tulajdonába adni, ha ez a tulajdonostárs az ingatlanban levő lakásban lakik, és ez a szabály csak a közös ingatlanban levő lakást használó tulajdonostársra vonatkozik. Ennek a rendelkezésnek az alkalmazása a más helyiséget (műhelyt, üzlethelyiséget, raktárt, üdülőt stb.) vagy épület nélküli ingatlant használó tulajdonostársra nem terjeszthető ki. Mindkét konfliktusos esetben a bíróságnak kell meghatároznia a tulajdoni hányadnak az azt magához váltó tulajdonostárs által fizetendő ellenértékét (megváltási árát) is.
A megváltási ár a dolog forgalmi értéke, amelyet a bíróságnak kell megállapítania. Ez – ha a felek nem tudnak megállapodni – szakértői bizonyítás útján történik, maga után vonva a dolog értékének meghatározásával kapcsolatos valamennyi nehézséget és problémát is. Abban a kérdésben, hogy a tulajdoni hányadnak valamelyik tulajdonostárs által való magához váltása az adott esetben a közös tulajdon megszüntetésének megfelelő módja-e, és hogy melyik tulajdonostárs legyen köteles, illetőleg jogosult a másik (többi) tulajdonostárs tulajdonjogának magához váltására, a bíróság az eset összes körülményeinek figyelembevételével, érdekmérlegelési szempontok alapján, a felek teljesítőképességét is vizsgálva dönt. Különösen érzékeny esetek ebből a szempontból azok, amelyekben olyan ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetéséről van szó, amelyben valamelyik tulajdonostárs bent lakik.
Ha a bíróság a közös tulajdonnak a tulajdonostárs általi megváltás útján történő megszüntetését rendeli el, nemcsak a felek teljesítőképességét vizsgálja, de törekszik annak biztosítására is, hogy az ellenérték megfizetése ténylegesen megtörténjen. Ennek két általános eszköze van: ingatlanok esetében a vételár megfizetésének igazolásához mint feltételhez kötött tulajdonjog-bejegyzésnek az elrendelése, a másik pedig a vételárnak a bírói letétbe helyezése (ez bármely dolgon fennálló közös tulajdon megszüntetése során alkalmazható).
Ha az ingatlanon fennálló közös tulajdont a bíróság úgy szünteti meg, hogy az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja és egyidejű teljesítést rendel el, de az ellenérték későbbi megfizetésére határidőt engedélyez, a bíróság a jogerős határozat egyidejű megküldésével köteles megkeresni az illetékes földhivatalt a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett. A tulajdonváltozás alapja ilyenkor a bíróság ítélete, a tulajdonostárs tulajdoni hányadát magához váltó másik tulajdonostárs tulajdonjogát a bíróság ítélete mint közokirat alapján fogják az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni.
A bírói gyakorlat azzal próbálja ilyen esetekben a tulajdonjogát elvesztő tulajdonostársnak az ellenérték megfizetéséhez fűződő érdekét is védeni, hogy a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének foganatosítását ítéleti rendelkezéssel attól teszi függővé, hogy a jogszerző a magához váltás teljes összegének a kifizetését a földhivatalnál igazolja. Ha a bíróság egyidejű teljesítés elrendelése mellett az ellenérték megfizetését bírósági letétbe helyezéssel biztosítja, a bejegyzés ilyen feltételhez kötésére nincs szükség, mert az ítélet jogerőre emelkedése után a vételár a bírósági letétből lesz kifizethető – a bíróságon kezelt letétekről szóló 27/2003. (VII. 2.) IM rendelet szabályai szerint – a tulajdonostárs számára. A bírói letét útján történő teljesítés bármely dolgon fennálló közös tulajdon esetében járható út, de csak abban az esetben lehet észszerű és működőképes megoldás, ha azt a felet hívja fel erre a bíróság, amelyik a tulajdonjog megszüntetését azzal kéri, hogy a bíróság jogosítsa fel őt a másik tulajdonostárs tulajdoni hányadának megváltására.
