Szerző: dr. Demény Zoltán, 2023. november 05.
Társasházzá alakítás:
A Ptk. alkalmazása körébe eső ügyekben a közös tulajdon megszüntetése során a társasházzá alakítás a közös tulajdon megszüntetésének az árverési értékesítést megelőző módja. Ez utóbbira ugyanis a Ptk. 5:84. § (2) bekezdése értelmében csak akkor kerülhet sor, ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg. A társasházzá alakítás alkalmazhatóságának vizsgálatához nincs szükség külön keresetre vagy viszontkeresetre, ennek lehetőségét ezek nélkül is vizsgálni kell. A társasház létrejöttéhez azonban alapító okirat szükséges, amelyet a bíróság ítélete pótol, így meg kell, hogy feleljen az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés követelményeinek, amelyhez további mellékletek csatolása is hozzátartozik. Mindehhez elengedhetetlen, hogy ezt a megszüntetési módot legalább az egyik fél kérelmezze. Emellett is csak akkor hozhat létre a bíróság társasházat, ha annak szükséges műszaki és jogi feltételei fennállnak. A társasházzá alakítás tehát hivatalból, kérelem és a felek együttműködése nélkül nem kivitelezhető. Ha a felek nem teszik meg a társasház alapításához szükséges nyilatkozatokat, illetőleg, ha az adott tényállás mellett nem lehet azzal számolni, hogy a társasházzá alakítás a felek közötti konfliktust véglegesen megoldja, a bíróságnak arra a megállapításra kell jutnia, hogy a társasházzá alakítás, mint a közös tulajdon megszüntetésének módja a konkrét esetben nem alkalmazható.
A bíróságnak az alapító okiratot az ítélet rendelkező részébe kell foglalnia. Az alapító okiratnak a Tht. 9. §-ának keretei között tartalmaznia kell a felek által lényegesnek tartott kérdések rendezését is. A külön tulajdonba tartozó épületrészek, lakások kijelölése során nemcsak a ténylegesen fennálló műszaki állapotból lehet kiindulni. A fél olyan jövőbeni állapot szerint is kérheti a közös tulajdon társasházzá alakítását, amelyhez átalakítási munkálatokra van szükség. A szükséges munkálatokról és azok költségeinek viseléséről az ítéletben rendelkezni kell. Ha az átalakítás engedélyköteles építési munkával jár együtt, akkor be kell szerezni a szükséges hatósági engedélyeket, ha pedig ilyen eljárás még nincs folyamatban, akkor a bíróság a felet – határidő tűzésével – felhívja az eljárás megindítására, és annak jogerős befejezéséig a per tárgyalását felfüggeszti.
Árverés:
Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat a tulajdonostársak között megfelelő arányban fel kell osztani. Ha a tulajdonostársak az értékesítésben nem tudnak megállapodni, az értékesítés és a vételár felosztása a bíróság ítélete alapján történik a bírósági végrehajtás szabályai (Vht.) szerint lefolytatott hatósági árverés keretében.
Ha a tulajdonostársak megállapodnak a közös tulajdon megszüntetésének e módjában – az egész dologról a Ptk. szabályai szerint csak együtt rendelkezhetnek -, őket a természetbeni megosztás elsődlegessége nem köti.
A bíróság az árverési értékesítést a közös tulajdon megszüntetése körében akkor rendeli el, ha más észszerű és a felek érdekeinek egyensúlyára is figyelemmel lévő megoldás a közös tulajdon megszüntetésére nem alkalmazható. Az elővásárlási jog a tulajdonostársakat a bírósági árverés keretében történő értékesítés során is megilleti. A közös tulajdon bírósági árverés útján való értékesítése általában a felek számára gazdaságilag a leghátrányosabb megoldás, mert a tapasztalatok szerint így a dolog rendszerint nyomott áron, sokszor jelentősen az értéke alatt talál gazdára. Ha a dolognak a bírósági árverés útján való értékesítése útján kerül sor a közös tulajdon megszüntetésére, a legkisebb vételárat – mint ahogy a tulajdonostárs általi megváltás útján történő megszüntetés esetén a megváltási árat is – a bíróságnak az ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a végrehajtást elrendelő bíróság nem szállíthatja le, ezért a megszüntetésről döntő bíróságnak a legalacsonyabb árverési vételárat ennek figyelembevételével kell megállapítania. A közös tulajdon árverés útján történő megszüntetésénél az értékesítés a közös tulajdonban álló vagyontárgy egészére és nem valamelyik tulajdonostárs tulajdoni hányadára vonatkozik.
Az ingatlan lakottságának hatása
A Ptk. lehetővé teszi, hogy a bíróság a közös tulajdont úgy szüntesse meg, hogy az ingatlan használatára a bennlakó tulajdonostársat jogosítsa fel, az ő méltányos érdekeinek védelmében. A Ptk. használati jog alapítását teszi lehetővé ebben az esetben. A használati jog alapításának következtében az ingatlanban beálló értékcsökkenést a használati jog jogosultjának, így a bentlakó tulajdonostársnak kell viselnie.
Az Új Ptk. Tanácsadó Testület álláspontja szerint a Ptk. 5:84. § (4) bekezdésében foglalt rendelkezés a Ptk. 5:159. §-ában meghatározott használati joggal azonos tartalmú jog alapítását teszi lehetővé, amely nem terjed ki haszonélvezeti jog alapításának lehetőségére. A Ptk. 5:84. § (4) bekezdésében foglalt rendelkezés éppígy nem teszi lehetővé, hogy a bíróság bérleti vagy quasi bérleti jogviszonyt hozzon létre a közös tulajdon megszüntetése során. Ez a rendelkezés a bíróságot a bennlakó tulajdoni hányadával arányos használati jog biztosítására jogosítja.
E használat értékcsökkentő hatását a megváltás folytán fizetendő ellenérték, illetve az árverési vételár felosztási arányának meghatározásánál neki, azaz a bennlakónak kell viselnie. A használat joga dologi jogosultság, e jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint vele együtt élő családtagjai szükségletét meg nem haladó mértékben használhatja és hasznait szedheti, terhelik viszont az e joghoz fűződő – a Ptk. 5:159. § (2) bekezdésének utaló szabályára tekintettel az 5:149-5:150. §-aiban meghatározott – kötelezettségek. A használat jogának jogosultja, mint dologi jogosult a használatért rendszeres ellenértéket nem köteles fizetni.
Az Új Ptk. Tanácsadó Testület álláspontja szerint ugyanakkor a Ptk. rendelkezései nem zárják ki azt, hogy azokban a helyzetekben, amelyekben a megszűnt tulajdoni hányadhoz igazodó terjedelmű használati jog alapítása nem alkalmas a felek közötti jogvita észszerű lezárására, a felek közötti jogvita végleges lezárása érdekében a bíróság az ingatlanban bennmaradó (volt) tulajdonostárs javára az eredeti tulajdoni hányadát meghaladó részére vagy az ingatlan egészére kiterjedő használati jogot alapítson. Ebben az esetben a használati jognak a megszűnt tulajdoni hányadot meghaladó része után a tulajdonost megillető ellenszolgáltatás mértékét és teljesítésének a módját (a felek közötti elszámolását) a bíróság a közös tulajdon megszüntetése során az ítéletében határozza meg. A Kúria 1/2017. (IX. 11.) PK véleménye ezt az állásfoglalást is megerősítve rögzítette, hogy kivételesnek kell tekinteni azt a helyzetet, amikor a közös tulajdon megszüntetésére az egyik (volt) tulajdonostárs bennlakása mellett kerül sor. A tulajdonjogát elvesztő tulajdonostársat főszabály szerint az ingatlan elhagyására kell kötelezni. A bíróság csak kivételesen rendelkezhet úgy, hogy a tulajdonostárs – tulajdonjoga elvesztése ellenére – bennmaradhat az ingatlanban.
Az erre vonatkozó feljogosítását a bennlakó tulajdonostársnak az ok megjelölésével kifejezetten kérnie kell a bíróságtól, és nem elegendő az a nyilatkozata, hogy nem vállalja az ingatlan elhagyását vagy ellenzi a kiköltözésre kötelezését. Ha a bíróság feljogosítja a volt tulajdonostársat az ingatlan további használatára, akkor a Ptk. 5:159. §-ában meghatározott tartalmú használati jogot alapít a részére. E használati jog ellenértékeként időszakonként fizetendő használati díj megállapításának nincs helye. A bíróság a bennlakás értékcsökkentő hatását a használati jog alapításával egyidejűleg értékeli. A közös tulajdon megszüntetése során a felek közötti elszámolás körében figyelembe veszi a volt tulajdonos korábbi tulajdoni hányada, illetve az azt meghaladó része után a tulajdonost megillető ellenszolgáltatás mértékét, és meghatározza az ellenszolgáltatás teljesítésének módját. A bíróság a tulajdonostársak kiskorú gyermekei bennlakása értékcsökkentő hatásának mértékét mérlegeléssel állapítja meg, amit a tulajdonostárs szülők között meg kell osztani (1/2017. PK vélemény 5-8. pont).